了解紐約公寓的租金管制政策Rent Control

　　紐約租金管制公寓的租客和房東之間的矛盾差不多成了當(dāng)今美國(guó)僅存的階級(jí)矛盾，“不可調(diào)和，你死我活”的標(biāo)準(zhǔn)在這里可以完全按字面意思理解。

　　今天的中國(guó)人聽(tīng)到“階級(jí)斗爭(zhēng)”這個(gè)詞可能就像聽(tīng)到儲(chǔ)藏室的角落里埋在塵埃中斷了發(fā)條的舊鬧鐘偶爾發(fā)出咔嗒一聲，遙遠(yuǎn)，空洞，匪夷所思。在美國(guó)這個(gè)曾經(jīng)被我們認(rèn)為階級(jí)界線分明的國(guó)家中，人們的“階級(jí)”概念其實(shí)更加模糊。即使在占領(lǐng)華爾街運(yùn)動(dòng)的鼎盛時(shí)期，那些為99%普通人的利益走上街頭去討伐1%巨富的示威者也大都不認(rèn)為這是場(chǎng)“階級(jí)斗爭(zhēng)”。在一篇分析美國(guó)為什么尚未產(chǎn)生女總統(tǒng)的書(shū)評(píng)文章中，加州大學(xué)戴維斯分校榮休歷史教授Ruth Rosen也提出或許是美國(guó)傳統(tǒng)上沒(méi)有階級(jí)概念，才使女性成了社會(huì)中被壓迫階層的替代品。

　　這也難怪，“階級(jí)矛盾”至少應(yīng)該是不可調(diào)和、你死我活的，而在美國(guó)，雇主和工人即使常常為加薪鬧得不可開(kāi)交，也都明白雙方其實(shí)是依存關(guān)系，一方過(guò)不好，另一方也沒(méi)好日子過(guò)。富人和窮人也沒(méi)有直接利益沖突，后者即使看前者不順眼，也知道是前者的賦稅和捐贈(zèng)維持著公共設(shè)施，文化場(chǎng)所和扶貧慈善機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。這些人之間的隔三岔五的吵吵鬧鬧，其實(shí)不過(guò)是要在各自利益中尋找一個(gè)平衡(婆媳?哈哈，在美國(guó)她們基本上是八竿子打不著的陌生人。)

　　這樣，紐約租金管制公寓的租客和房東之間的矛盾差不多成了當(dāng)今美國(guó)僅存的階級(jí)矛盾，“不可調(diào)和，你死我活”的標(biāo)準(zhǔn)在這里可以完全按字面意思理解。

　　美國(guó)的政府管控租金政策從上世紀(jì)40年代就已經(jīng)開(kāi)始，最初以控制戰(zhàn)時(shí)通漲為目的，之后幾經(jīng)流變時(shí)緊時(shí)松，管制方式和名目也多種多樣，房屋租賃市場(chǎng)卻在管與不管的輾轉(zhuǎn)中蓬勃發(fā)展。1969年，紐約為了應(yīng)付當(dāng)時(shí)的住房危機(jī)，又通過(guò)了“租金穩(wěn)定法”將更多房屋納入管制范圍，讓低收入民眾不至于無(wú)家可歸。這些法律基本上使1947年2月1日到1974年1月1日之間興建的大批公寓被列入租金管制范圍，使自1971年1月1日起持續(xù)居住在這些租金管制公寓中的房客不用擔(dān)心租金飛漲的問(wèn)題。

　　“持續(xù)居住”基本可以理解為“子女可繼承”，即使年輕一代早已不屬于低收入群體，只要一直住在老屋里，就享受漲租保護(hù)。所謂保護(hù)指的是每年房屋的漲幅房東做不了主，而是由一個(gè)政府指定的租金厘定委員會(huì)根據(jù)前一年通脹情況作出具體規(guī)定，這些年漲幅基本保持在2%到4%的水平，去年允許漲幅僅為1%，跌到歷史最低水平。

　　每年四月到六月期間是租金厘定委員會(huì)為制定房租漲幅召開(kāi)公聽(tīng)會(huì)的季節(jié)，如果你從頭到尾聽(tīng)完一場(chǎng)公聽(tīng)會(huì)，感覺(jué)可能會(huì)像看了一場(chǎng)《白毛女》，房東和房客各執(zhí)一詞劍拔弩張，前者說(shuō)的是自己維持樓宇多么費(fèi)力不討好，后者說(shuō)的是自己如何艱難幾乎就要付不起租露宿街頭。這種陣勢(shì)說(shuō)是血淚控訴絕不夸張，月初我在一場(chǎng)公聽(tīng)會(huì)上聽(tīng)到了或是史上最絕的房客演說(shuō)，一位黑人大媽走上來(lái)對(duì)著話筒聲淚俱下，用帶著哭腔的渾厚女中音重復(fù)了兩遍如下臺(tái)詞：“我知道房東要盈利，但我實(shí)在沒(méi)有錢了，我該怎么辦?”說(shuō)完后頭也不回的離場(chǎng)，贏得了全場(chǎng)發(fā)言中最熱烈的掌聲。

　　當(dāng)然在有些情況下管制房也可以脫管，比如房客全家搬走，或者房東能證明房客年收入已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)。但房客絕不會(huì)主動(dòng)放棄一塊肥肉，也不會(huì)向房東老實(shí)交代自己的年薪，房東就只能調(diào)集人性中所有的惡，即使不能咒死房客全家，也要想方設(shè)法斷水?dāng)嚯姳扑麄儼嶙?，要么就雇傭私人偵探調(diào)查房客的收入，掀起一場(chǎng)有你沒(méi)我殲滅戰(zhàn)。

　　紐約現(xiàn)存的100萬(wàn)套租管房分布毫無(wú)規(guī)律，即使在寸土寸金的上東城，你花3000美金租一間一臥公寓，旁邊可能就住著月租只要500美金的鄰居。帶租管公寓的樓售價(jià)總會(huì)比同類樓宇便宜，近些年有些資本集團(tuán)專門低價(jià)購(gòu)入這種樓宇，然后想辦法讓管制公寓脫管抬高租金賺大錢。但在房屋法差不多是180度傾向房客方的紐約，達(dá)到此目的需要超常的耐心和狠心。要是你從中國(guó)揣了大把現(xiàn)金來(lái)到紐約，打算學(xué)人家買幢小樓當(dāng)起房東，過(guò)上輕輕松松不勞而獲的幸福生活，偏偏又不小心買到了帶租管單元的燙手山芋，就只能糟心了。